Publicado el

Todo lo que debes saber acerca de Remates Inmobiliarios

Los remates inmobiliarios son una opción rentable y atractiva de inversión, ya que puedes adquirir una propiedad por entre el 30% y 50% de su valor comercial. Pero, ¿sabes qué proceso lleva un remate y los conflictos que debes resolver para hacerlos rentables?

¿Qué es un remate inmobiliario?

Un remate inmobiliario es el resultado de un proceso judicial en la que un juez de lo civil dictamina la sentencia ejecutoria de la venta del inmueble que al dejar de ser pagado por el deudor y estar en garantía ante el crédito hipotecario adquirido, sirve al acreedor para demandar su venta y poder con su remate, recuperar algo de lo perdido. Así el inmueble se remata en una subasta al mejor postor. (Suprema Corte de Justicia, s.f.).

¿Cómo se hace un remate?

Una vez que se ha dictado la sentencia ejecutoria de remate de un inmueble se pone a disposición de un juzgado quien, a través de edictos judiciales oferta una lista de inmuebles dando a conocer su ubicación, características generales, precio y fecha del remate.

Si estuvieras interesado en  algún inmueble  deberás primero comprar un billete de depósito en Bansefi por el 10% del valor del inmueble de tu interés y presentarte en el lugar, fecha y hora fijada para la subasta del inmueble rematado.

El precio de un inmueble en remate depende de sus características entre las que destacan su ubicación, antigüedad, tipo de construcción, superficie. Sin embargo, apesar de todo esto siempre se ofertará a un precio muy por debajo de su valor comercial. La ley en el Código Federal de Procedimientos Civiles (2008) establece que un inmueble se debe ofertar en tres opciones de venta llamadas almonedas.

  • Primera almoneda. Se subasta el inmueble a las ⅔ partes de su valor, en caso de que no se hubiere postores se oferta a ⅓ parte de su valor.
  • Segunda almoneda. Se efectúa 45 días después de  la primera subasta (o almoneda) y su precio se reduce 20% adicional al ya rebajado, de igual manera que en la primera almoneda si no se hubiere postores se oferta a ⅓ parte de su valor.
  • Tercera almoneda. El inmueble ofertado se remata al precio que los postores deseen ofertar.

Una vez que se ha fijado la mejor oferta por el inmueble al mejor postor, éste tiene de tres a cinco días hábiles para liquidar el total del inmueble subastado. Una vez liquidado se procede a los procesos de escrituración del inmueble con el nuevo dueño.

En el caso de que el dueño original se rehusara a firmar la escritura, el juez puede firmar en rebeldía (Martínez, 2013) para dar cumplimiento al trámite. Una vez firmada la escritura el notario notifica al juez quien se encarga de notificar al propietario la desocupación del inmueble y se pueda hacer la entrega de posesión del inmueble al nuevo propietario. Éste proceso puede durar entre ocho y doce meses desde la primera subasta hasta la entrega.

¿Cuál es la utilidad de participar en un remate?

La mayor ventaja es poder adquirir un inmueble por debajo de su valor comercial, que puede ser de entre 30% y 50% del avalúo. Para poder remodelar, ampliar o hasta demoler y construir algo nuevo, dependiendo de su ubicación y uso de suelo autorizado por el gobierno local. Es por esto que son un excelente activo para el inversionista, la utilidad puede ser realmente buena en el  procedimiento de gestión correcta.

Por ello, es importante que si deseas invertir en la modalidad del remate inmobiliario acudas junto con un especialista inmobiliario que te pueda ofrecer toda la asesoría legal, comercial y hasta de diseño para evitar tropiezos y ahorrar recursos que te permitan maximizar tu inversión. Recuerda que un remate implica gastos notariales y de gestión judicial que son mejor llevados si se hace de la mano de expertos en el ramo.

Referencias

(s.f). Suprema Corte de Justicia. (362523). Tercera Sala. Quinta Época. Semanario Judicial de la Federación. Tomo XXXVI, Pág. 1049. Recuperado de:
http://sjf.scjn.gob.mx/SJFSist/Documentos/Tesis/362/362523.pdf

Código Federal de Procedimientos Civiles. (2008). Cámara de Diputados. Distrito Federal, México: H. Congreso de la Unión, pp. 67-73. Recuperado de:
http://mexico.justia.com/federales/codigos/codigo-de-procedimientos-civiles/gdoc/

Martínez, G. (2013). Vínculo entre la función notarial y la jurisdiccional. Revista Méxicana de Derecho. Colegio de Notarios de México. (15). Distrito Federal, México. Recuperado de:
http://historico.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/mexder/cont/15/cnt/cnt6.pdf

 

 

 

 

 

Publicado el

Zonas de confort que deben ser superadas por el inversionista con experiencia

No hay inversionista que no ponga en consideración los riesgos que debe tomar al tiempo en que invierte su dinero, visto que disfruta de las oportunidades de incrementar su capital inicial.

Y es que el inversionista está pensando en cómo ganar más dinero sin poner en demasiado riesgo su capital, bueno por lo menos el inversionista conservador piensa que su seguridad económica debe partir del menor riesgo al menor costo, así que invierte poco y a corto plazo, ya que de esa manera considera que tiene las cosas bajo control y que, además vigila el proceso que ha adquirido.

Es verdad, gana seguridad, pero cuánto ha incrementado sus ganancias a precio de no arriesgarse y mantenerse lejos de la volatilidad, ésta es una pregunta que dejamos en la mente crítica del lector inteligente.

Por tanto, la oportunidad de invertir se acompaña de la incertidumbre de perder o ganar, aunque siempre se quiere Ganar-Ganar y evitar situaciones que signifiquen la pérdida absoluta del beneficio-costo.

Qué tipo de inversionista soy en función de mi capital y mi nivel de riesgo

Aunque muchos dicen que el que no arriesga no gana, hay mucho de razón en ello cuando se aplica al perfil del inversionista que puede arriesgarse a más por más, ya que si conoce el escenario como inversionista-usuario esto le ayuda a soportar las decisiones en torno a una inversión con responsabilidad.

Por ahora, existen 3 modelos de inversionistas conocidos:

  1. Inversionista conservador: la prioridad es la seguridad de su inversión, así que elige un rendimiento al menor riesgo y en el menor tiempo; eso le da cierta seguridad que entiende como estabilidad, no obstante si su historial, la experiencia y el capital está como para ir a más, y no va por más, las dudas pueden privarlo de la buena oferta, y su seguridad se convierte en su zona de confort.
  2. Inversionista moderado: toma el escenario mediano de todo el universo del riesgo que podría representar un problema para su inversión en el camino, pero va seguro porque sabe que recibirá de ello, buenos rendimientos; para éste inversionista recorrer el camino por más, seguro de su perfil, lo aleja de la zona de confort todavía más.
  3. Inversionista agresivo: éste inversionista sabe que las cosas son arriesgadas de principio a fin, que cuenta con el perfil potencial de decidirse por el mayor monto y en el plazo más largo, está consciente y va sumamente seguro de la enorme inversión que hace, que toda inversión es una oportunidad de alcanzar la mejor inversión, puesto que sabe que se encuentra en el mercado de capitales.

En los tres modelos de inversión el dinero queda alineado a las necesidades de los tipos de inversionistas debido a que cuentan con un perfil construido en relación a su historial, experiencia y capital. Sin embargo, que puede abrir sus expectativas sobre decisiones muy bien colocadas, al saber que aplica para ir por más, mejorando su perfil y su nivel de inversión.

zonas de confort del inversionista

Publicado el

10 Reglas para adquirir casa propia

Adquirir un inmueble implica hacer una inversión de largo plazo, el éxito dependerá de la información que tengas para tomar la mejor decisión. Por ello es importante que evalúes cada una de las siguientes reglas, investigues más a fondo las condiciones de compra y aclares la mayor cantidad de dudas con tu agente inmobiliario.

  1. Antes de elegir, compara al menos tres hipotecas de distintas instituciones. Recuerda, no hay créditos buenos o malos, sino los correctos.
  2. El porcentaje ideal que debes destinar a tu crédito hipotecario es del 20% al 30% sobre el ingreso neto mensual (después de impuestos). Te recomendamos el 25%, así tendrás dinero disponible para algún imprevisto.
  3. Destina el mayor monto posible al enganche. Entre más dinero proporciones, el crédito será menor, por lo que la mensualidad bajará y en la totalidad de la vida del crédito pagarás menos intereses.
  4. El crédito más barato no es el que ofrece el CAT o tasa de interés menor, sino el que en todos sus aspectos te conviene como el monto que te van a financiar, la moneda y el plazo.
  5. Elige un crédito en pesos, esto te da certidumbre en el monto a pagar durante toda la vida del crédito. Las hipotecas en las que amortizas más capital suelen resultar las más baratas al final de la vida del crédito. Solicita la tabla de amortización y compara entre créditos qué porcentaje de tus pagos mensuales realmente son los que pagaran la deuda.
  6. Las hipotecas con mejor amortización te permitirán vender a mediano plazo el inmueble que estás por adquirir, saldar lo que aún debas y con el remanente dar un nuevo enganche para una casa que cubra mejor tus nuevas necesidades de vida.
  7. Contrata un crédito con tasa fija, esto le da certeza al monto que vas a pagar durante toda la vida del crédito y a la vez permite que tus finanzas se encuentren en orden. Además, considera que la tasa fija no significa que todos tus pagos mensuales serán iguales, ya que pueden variar. Sin embargo, a partir de la firma del contrato sabrás cuánto corresponde por pagar cada mes.
  8. Considera en tu presupuesto familiar por lo menos un pago extra anual de tu hipoteca. La recomendación es hacer los pagos durante los primeros cinco o hasta ocho años de la hipoteca, cuando se pagan más intereses y se aporta menos a capital. De esta forma, todo lo que adelantes se irá directo a tu deuda y se reducirá el plazo, así como el pago de intereses.
  9. El plazo puede encarecer notablemente tu crédito, a mayor plazo pagarás más intereses, las comisiones de administración, los seguros y todos los gastos derivados de tu hipoteca. Evalúa qué plazo te conviene más.
  10. Elige aquellos créditos con planes de recompensa por pago puntual, algunos ofrecen reducción en la tasa de interés o mensualidades gratis.

inmoenlasse-blog-10-reglas-para-adquirir-casa

Publicado el

El asesor financiero como guía confiable para nuestra inversión

El cliente debe realizar valoraciones acerca de la empresa a la que acude por razones de confiabilidad, como cuando vamos a contratar un servicio motivados por una necesidad que debemos cubrir,  y por ende, satisfacer. Basamos la elección en una cuestión de empatía directa; me gusta eso que veo, me gusta lo que ofrecen, me gusta el costo, me agrada el trato; y al final, nos vemos frente a una carga de valor maximizada del por qué estar con la marca de nuestro interés. La probabilidad de vernos de forma placentera en el futuro inmediato es lo que nos lleva a decir sí. Así que automáticamente tenemos frente a nosotros la proyección personal del ya me vi.

Saber dónde solicitamos información y en quién confiamos es elemental; quita el sueño o da seguridad. Por eso, buscar mediaciones confiables se vuelve una obsesión. Sugerir el producto no es suficiente. La elección va sujeta a una sensación de confort y de seguridad. Ante todo, ligada a una serie de necesidades por satisfacer. Entonces ¿Cuál es la empresa en que se debe confiar? ¿Quién ganará esa confianza expuesta?, solución que derivan de las promesas de la oferta y los beneficios en las que se promueve.

Ahora bien, cómo saber si eso es lo que necesitamos realmente, si tal producto o empresa es la correcta; el dónde y con quién son los motivos que dirigen la necesidad del solicitante. Con ello, la importancia de contar con el personal calificado se vuelve crucial. A través del experto la oferta cobra vida, ya que éste domina el producto, y principalmente genera los primeros momentos de seguridad al tratar con el interesado. Por consecuencia, el portafolio de su producto podría ser o no lo que se busca.

En el caso del ramo financiero el asesor es nuestro guía, él nos hablará del producto y las cuestiones técnicas a considerar llevándonos de paseo por la estructura de la oferta. Es por esto que un asesor financiero confiable cuenta con un plan de negocio que permite mostrar los movimientos de la inversión, datos como el tiempo en que durará, y cómo será posible alcanzar el rendimiento esperado durante las etapas y procesos por las que veremos mover nuestra inversión. También nos hablará de los escenarios y de los posibles riesgos a tomar.

Por tal motivo, ellos son la mejor guía para definir nuestros pasos sin perder de vista que en el paseo por la oferta el experto no toma la decisión, pero sí potencializa nuestra necesidad de invertir.A priori vamos con un propósito personal, con una meta, y una intención dispuesta a tomar sin miedo el camino hacia la inversión.